去年3月26日“国八条”出台后，义乌政府出台了一系列相关配套政策，例如限制转按揭，2 个“1000 万m2”的发布，对义乌房地产市场专项整治的16 条措施等。义乌房价应声回落。回顾和梳理过去一年多的义乌市场基本走势，或许能使我们理性而平静地看待调控政策，并客观的对后市作出判断。

宏观调控期主要出台政策运行情况表

复地集团房地产研究部 王水田

“进入相对平稳的走势 ”

● 成交一度骤减，随即筑底回升

去年4 月份，新盘住宅月度成交量从3 月份的224 万m2，降至142 万m2。5 月份，更是降至近几年的最低点：78 万m2。6月份，月度成交量开始止降筑底，6、7、8 这3 个月基本维持在每月80 万m2 的新盘住
宅的成交量（6 月为81 万m2，7 月为78 万m2，8 月为85 万m2）。
9 月份，市场开始出现回升。当月新盘住宅成交量突破百万m2，达129.6 万m2，比8 月增长了27%。10 月、11 月、12 月连续三个月出现逐月递增，尤其是去年12月，再次突破200万m2，达到调控以来的月度成交量峰值227万
m2，超过调控前3 月份的月度成交量水平。

去年在密集的“组合拳”调控下，义乌新盘住宅市场只是出现了2 个月的成交骤降期，3 个月的筑底平稳期，接着便是连续3个月的反弹期。
今年1-2月，由于春节传统节日的影响，新盘住宅的成交量进入了楼市淡季，成交明显缩量。但3 月份便出现翻倍增长，回升至186 万m2，4月又突破200万m2，环比增长近30%，进入5 月，新增商品房的每日成交套数大多都保持在700-800套之间，有时甚至达到900多套。由此可见，去年“国八条”以来，义乌楼市仅历经了短期的较大波动，随后不久便出现回升，恢复常态。

● 房价回调有限，如今重又上扬

从去年“国八条”以来的房价走势来看，仅出现了阶段性的回落，并且回落有限，并未出现大跌。
从“中房义乌指数”中的住宅价格指数来看，去年3月的住宅价格指数为1412点，至今年3 月为1266 点。“国八条”一年来，价格指数仅下降了10.34%。
4 月开始，价格指数又出现了上扬，中房义乌住宅价格指数升至1269 点，虽虽然环比只上升了3 个基点，但相对连续8 个月的下跌而言，3月份止跌，4月份回升的住宅价格指数的变化，便格外令人关注。
5月份，义乌新盘住宅的价格持续上涨。截止5月26日，义乌新增商品房当今累计成交均价，四环五区中由内而外分别是16890元/m2、11559元/m2、8649元/m2、5920元/m2、3800元/m2。与上月相比，则分别上涨了0.35%、
3.71%、11.40%、7.99%、16.07%（即截止今年4 . 7 的商品房当年累计成交均价分别为16831 元/m2、11145 元/m2、7614 元/m2、5482 元/m2、3274 元/m2）。
义乌楼市的上述房价走势，并未出现大起大落的宽幅震荡的波动，而是呈现一个渐趋下行，探底止跌，又稳步上扬的窄幅波动状态。
随着如今“国六条”的公布及其之后的相关配套政策的出台，目前的这一上扬之势会受到一定的抑制。但总体来说，市场反应不会象去年那么激烈，出现相对平稳的走势可能性很大。

中原地产 副总经理李锦德

“房价不会大跌”

很多人把香港与义乌做比较，我认为两者没有可比性，香港房地产的大起大落，一方面是由于亚洲金融危机的影响，另一方面政府没有及时的调控。大陆不会出现象香港房地产一样的局面。在发达的西方国家，房地产业已经发展的相当成熟，房价的涨幅控制在5%左右，如果超过这个范围，政府会及时的进行干预。
二手房交易5 年内要交全额营业税，这对于房地产市场的影响会很大，尤其在二手房市场，买家和卖家的心理都会受到影响。卖家会计算交了营业税之后，是否与自己预期的利润有大的差距。如果没有达到预期，宁愿再等待。反之，买家也会等待更合理的价格。这使得房地产市场的交易周期拉长了。比如，一个中介门店，一天的生意是十个单子。现在只有5 个单子，其它的5个被推到下个月或者更晚的时间。不过这些客户还是客观存在的，并没有消失。交易萎缩之后，房地产市场的自然而然就降温了。这也是政府想要达到的目的。
义乌房价可能会因调控受到一些影响，但是肯定不会大跌，而且会因区域因楼盘而异。市中心优质楼盘，因其稀缺性，不可复制性，虽然价格很高但不会下跌，如翠湖。在这部分购房者中还会有投资客，外籍人士看中义乌的投资环境，发展机遇，还会把义乌房地产做为投资目标。这些投资客以长线投资为主，政策的调控对于他们没有什么影响。可能在中外环区域的楼盘会出现下跌，这一地段的楼盘虽然有一定的刚性需求，但仍然是供大于求，政策出台之后现在的房价未必能支撑住。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授

“合理控制房价”

关于政府对于房地产的调控是非常必要的，并不是只在中国有，国外也有。不同之处在于：中国处于转型期，国外房地产市场已经高度的市场化、规范化；在中国土地是国有的，而国外土地是私有财产。现在在中国许多开发商造房子，都是为了追求利润的最大化；在国外并没有强制规定别墅与普通住宅的比例，开发商是根据市场的需求造房子。相同之处：比如，廉租房，住房保障制度，利率调节，税收政策这些政策在国外也有。
政策出台之后，还要看地方政府是否有细则出台，而且还要看政策执行的力度。在国外有些政策写进了法律，很好地保障了政策的执行。在国内，政策的执行一直是一个很大的问题，政策是好的，如果执行的不好，那么这个政策的效果会大打折扣。
房价不会再涨不过也不会大跌。政府的调控是为了房地产市场能够平稳的发展，把涨幅控制在合理的范围内。

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